Milano, 12 giugno 2025 - Mansarde e sottotetti, da ambiente “anonimo" al più utilizzato come un ripostiglio mal accessibile, hanno conquistato una loro identità e un valore economico: un sottotetto da ristrutturare ha un valore medio di circa 2.000 €/m²; una mansarda abitabile ha una valutazione media di 3.375 €/m². A Milano, secondo gli annunci immobiliari di Mercato Immobiliare, il loro prezzo medio è di 6.135 €/m²; mentre per l’affitto se ne spendono 28 €/m² al mese.

Date le opportunità economiche che questo ambito abitativo rappresenta, MCE Lab ha effettuato un’analisi del mercato immobiliare i cui dati principali sono interessanti e ne fanno un mercato di nicchia (circa il 5% delle unità immobiliari in vendita), ma con valori peculiari: all'aumentare della superficie (oltre i 150 m²), aumenta anche il valore medio al m². Anche il tempo di vendita di una mansarda è più favorevole rispetto alle altre unità immobiliari: quasi il 40% delle mansarde, sia in città sia in provincia, si vende in meno di 3 mesi e al massimo in meno di 10 mesi.

“Metrature e tagli agili in linea con le richieste immobiliari e costi concorrenziali con gli appartamenti classici ma soluzioni di vista panoramica e indipendenza sono alcuni elementi che stanno facendo riscoprire le mansarde. Grazie alle nuove soluzioni tecnologiche di ristrutturazione non ci sono neanche più i problemi legati alle vecchie mansarde, come l’isolamento e l'illuminazione. – racconta Massimiliano Pierini, Coordinatore di MCE Lab. “Soprattutto nei borghi e nei centri storici, dove la costruzione di nuovi edifici è spesso impensabile e vincolata, lo sviluppo della verticalità della superficie consente di valorizzare l’immobile e di offrire a chi lo abita tutte le caratteristiche di una soluzione di charme, raffinata e unica, strategicamente posizionata nelle vicinanze di servizi e comodità.”

Considerando che i costi di ristrutturazione di un sottotetto si aggirano mediamente intorno ai 1.000 €/m², la loro ristrutturazione e riqualificazione per ottenere il massimo comfort in una mansarda, e ottenere spazi accoglienti, diventa un investimento interessante. MCE Lab ha individuato i 5 fattori chiave da considerare, tenendo conto delle diverse caratteristiche, dalla temperatura e dall'illuminazione naturale alla qualità dell'aria e all'isolamento acustico.

1. Comfort termico in mansarda: analisi e soluzioni tecniche

Il comfort termico in una mansarda è un aspetto critico, data l'esposizione diretta all'irraggiamento solare e le dispersioni termiche dovute alla struttura del tetto. Per un'ottimizzazione efficace, è necessario considerare:

-  Isolamento termico dell'involucro:

• utilizzo di materiali isolanti ad alta resistenza termica (R), come lana di roccia, fibra di legno o poliuretano espanso, con valori di R adeguati alla zona climatica;
• realizzazione di un cappotto termico esterno o interno, con spessori calcolati in base alla trasmittanza termica (U) desiderata;
• valutazione del ponte termico in corrispondenza di travi, pilastri e raccordi tetto-parete, con interventi specifici per la loro correzione.
   

- Serramenti ad alta efficienza:

• finestre per tetti con valori di trasmittanza termica (Uw) inferiori a 1,3 W/m²K, per minimizzare le perdite di calore;
• vetri basso-emissivi e con gas argon, per ridurre la trasmissione del calore per irraggiamento;
• sistemi di schermatura solare esterni (tende, persiane) per limitare il surriscaldamento estivo.

2. Qualità dell'aria e ventilazione: strategie per mansarde salubri

La ventilazione naturale e meccanica sono essenziali per garantire una buona qualità dell'aria in mansarda:

- Ventilazione naturale:

• posizionamento strategico di finestre per tetti e lucernari per sfruttare l'effetto camino e favorire il ricambio d’aria;
• utilizzo di finestre con sistemi di microventilazione per un ricambio d'aria costante.

-  Ventilazione meccanica controllata (VMC):

• installazione di sistemi VMC a doppio flusso con recupero di calore, per garantire un ricambio d'aria efficiente e ridurre le perdite energetiche;
• dimensionamento dei sistemi VMC in base al volume della mansarda e al numero di occupanti.

3. Illuminazione naturale e artificiale: ottimizzazione del comfort visivo

La luce naturale è un elemento chiave per il benessere in mansarda:

- Illuminazione naturale:

• dimensionamento e orientamento delle finestre per tetti per massimizzare l'apporto di luce naturale, considerando l'angolo di incidenza dei raggi solari;
• utilizzo di sistemi di schermatura solare interni (tende filtranti, veneziane) per controllare l'intensità della luce e prevenire l'abbagliamento.

- Illuminazione artificiale:

• progettazione di un sistema di illuminazione artificiale a LED, con diverse tipologie di illuminazione (generale, puntuale, d'accento) per adattarsi alle diverse esigenze;
• valutazione dell'indice di resa cromatica (CRI) delle lampade, per garantire una corretta percezione dei colori.

4. Comfort acustico: soluzioni per l'isolamento dai rumori

L'isolamento acustico è fondamentale per creare un ambiente tranquillo in mansarda:

- Isolamento acustico dei serramenti:

• finestre per tetti con valori di isolamento acustico (Rw) adeguati alla zona di esposizione ai rumori;
• vetri stratificati con pellicole fonoassorbenti, per ridurre la trasmissione del rumore.
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- Isolamento acustico dell'involucro:

• utilizzo di materiali isolanti fonoassorbenti (lana di roccia, fibra di legno) per ridurre la trasmissione del rumore attraverso pareti e tetto;
• valutazione delle frequenze di disturbo esterne per scegliere i materiali e i sistemi di isolamento più efficaci.

5. Arredamento e disposizione degli spazi: ottimizzazione funzionale

L'arredamento di una mansarda richiede un'attenta pianificazione:

• sfruttamento delle altezze maggiori per le zone di passaggio e le aree living;
• utilizzo di mobili su misura per ottimizzare gli spazi angolati e le zone con altezze ridotte;
•  integrazione di soluzioni di storage a scomparsa per massimizzare lo spazio disponibile;
• valutazione della portata dei solai, prima di posizionare mobili pesanti.

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